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房屋租賃管理的基本政策與制度

   日期:2015-02-05   更新時(shí)間:2023-09-09 12:04  瀏覽:428    評(píng)論:0    
核心提示:搜活動(dòng)房網(wǎng)從網(wǎng)上整理的房屋租賃管理中物業(yè)師的基本制度與政策。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人,并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。

搜活動(dòng)房網(wǎng)從網(wǎng)上整理的房屋租賃管理中物業(yè)師的基本制度與政策。

房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人,并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。其中,房屋所有權(quán)人是房屋出租人,房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權(quán)人出租房屋,既包括承租人用于居住的情況,也包括提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的情況。   為加強(qiáng)城市房屋租賃管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益,建設(shè)部根據(jù)我國《民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定,制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。   

一、房屋租賃的主要原則   1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。   

2.公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。其中,國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋,是指各級(jí)政府交由機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定,其中有的房屋可以出租經(jīng)營,有的房屋不得出租經(jīng)營。   

3.住宅用房的租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。   4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán),房屋所有人仍享有對(duì)房屋的處分權(quán),可以出賣、交換其所有的房屋。但是,承租人依據(jù)房屋租賃合同享有的房屋使用權(quán)同樣受法律保護(hù)。因此在租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。   

5.房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定,任何一方不履行約定,就會(huì)給對(duì)方造成損害。因此,出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡,其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同,以保障承租人的承租權(quán)。   6.我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋,這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質(zhì)的特點(diǎn),這種住房福利不僅限于承租人,也包括與其共同居住的家屬。因此,為保障承租人家屬的住房權(quán)利,住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的,與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。   7.房屋所有權(quán)人以營利為目的,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。   

二、房屋租賃合同   

一)房屋租賃合同主要條款   

1.房屋租賃,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款:   (1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;   

(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;   

(3)租賃用途;  ?。?)租賃期限;  ?。?)租金及交付方式;  ?。?)房屋修繕責(zé)任;  ?。?)轉(zhuǎn)租的約定;  ?。?)變更和解除合同的條件;  ?。?)違約責(zé)任;  ?。?0)當(dāng)事人約定的其他條款。   2.房屋租賃期限屆滿,租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出,并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同。

(二)房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定   出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人,不能按期交付的,應(yīng)當(dāng)支付違約金,給承租人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的,由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。出租人不及時(shí)修復(fù),致使房屋發(fā)生破壞性事故,造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的,修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi),確需提前收回房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意,給承租人造成損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。   承租人必須按期繳納租金,違約的,應(yīng)當(dāng)支付違約金。承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施,不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的,必須征得出租人的同意,并簽訂書面合同。因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的,由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。   

(三)關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定   

房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同約定,從轉(zhuǎn)租中獲得收益。   

房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意,并按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租房屋登記備案手續(xù)。由于轉(zhuǎn)租合同依據(jù)房屋出租合同而存在,因此轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期,同時(shí),在房屋轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止的,轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止,但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外。   

轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù),但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

 
 
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